빌딩 하나가 수천억원에 팔렸다는 기사가 나면 사람들은 으레 '새 건물주가 누구냐'부터 궁금해 합니다. 그런데 막상 등기부등본을 떼 보면 소유자 칸에는 낯선 '○○신탁' 같은 이름이 적힌 경우도 종종 볼 수 있는데요. 그렇다면 신탁회사가 그 비싼 건물을 산 걸까요? 결론부터 말씀드리면 신탁회사가 자기 돈으로 산 건 아닙니다. 부동산펀드가 투자한 빌딩이라면 등기부에 신탁사 이름이 올라 있는 경우가 있는데요. 법률상 소유권을 보유하는 주체와 투자 수익을 가져가는 주체가 다를 수 있다는 얘깁니다. 실제 투자자와 자금의 출처를 따라 거슬러 올라가다 보면 그 명단 어딘가에 매달 월급에서 빠져나가는 우리 돈도 끼어 있고요. 이해를 돕기 위해 1000억 원짜리 가상 빌딩을 하나 세우겠습니다. 아래 금액과 비율은 구조를 보여주기 위한 가정인 점을 미리 말씀드립니다. '○○신탁'은 금고지기 역할 동네 계모임을 떠올리면 구조가 한눈에 들어옵니다. 계원들이 돈을 모으고 계주가 그 돈을 굴리는데, 계주가 곗돈을 들고 사라지는 사고가 종종 뉴스에 등장하죠. 이런 일을 막으려면 곗돈 통장을 계주 이름이 아닌, 믿을 만한 제3자에게 맡겨두면 되는데요. 신탁형 부동산펀드는 보통 이런 구조로 이해할 수 있습니다. 계원 자리에는 돈을 댄 투자자가, 계주 자리에는 돈을 굴리는 자산운용사가 앉죠. 곗돈 통장을 맡는 제3자가 신탁사입니다. 운용사가 사고팔 결정을 내려도 펀드 재산은 운용사 재산과 섞이지 않도록 신탁사 명의로 따로 보관하는데요. 등기부에 신탁사 이름이 오르는 이유이고요. 그래서 빌딩이 팔려도 1층 풍경은 잘 바뀌지 않습니다. 입주사와의 임대차계약은 새 주인에게 그대로 넘어가는 게 일반적인 데다, 청소·경비·설비 같은 현장 일은 원래 관리 전문회사가 맡고 있었으니까요. 바뀐 건 계원 명단과 계주 정도인 셈이죠. 계주가 딴마음을 품으면 계주인 운용사가 하는 일은 생각보다 많습니다. 살 건물을 고르고 가격을 흥정한 다음 들어와 있는 입주사를 살피고 은행에서 대출을 받아오죠. 산 뒤에는 낡은 설비를 고치고 임대차계약을 갱신하다가 적당한 때 팔 시점까지 정합니다. 그 대가로 계약에서 정한 보수를 받는데요. 1000억 원짜리 건물을 굴린다고 운용사 매출이 1000억 원이 되는 건 아니라는 얘기입니다. 문제는 계원들이 계주의 일을 하나하나 지켜볼 수 없다는 점입니다. 친구 두 명이 같은 날 한 친구에게 부탁을 했다고 해볼까요. 한 명은 "내 중고폰 좀 팔아줘"라고 요청했고 다른 한 명은 "중고폰 하나 사다 줘"라는 부탁을 요청했습니다. 부탁받은 친구가 두 사람을 연결해 주면 일은 쉽게 끝나지만, 값을 정하는 건 그들이죠. 파는 친구는 비싸게, 사는 친구는 싸게 받고 싶을 텐데 누구 편을 들어야 할까요? 이처럼 대신 일해주는 사람의 처지 때문에 맡긴 사람들의 이익이 엇갈리는 상황을 이해상충이라고 부릅니다. 부동산에서는 한 운용사가 자기가 굴리는 펀드 A의 건물을 역시 자기가 굴리는 펀드 B에 팔 때 이런 일이 생길 수 있죠. 그래서 운용사는 관련 법령에 따라 투자자 이익을 보호하고 이해상충을 관리할 의무를 집니다. 전문가답게 신중히 판단할 의무(선관주의의무)와 자기 이익보다 투자자 이익을 앞세울 의무(충실의무)죠. 진짜 주인 명단엔 '내 월급'도 있다 그럼 계원은 누굴까요. 1000억 원짜리 빌딩에서 투자자들이 직접 낸 돈이 500억 원이라고 가정해 쪼개 보겠습니다. 국민연금기금운용본부(연기금)이 200억 원, 보험사가 150억 원, 공제회가 100억 원을 냈다고 보죠. 남은 50억 원은 계주인 운용사가 자기 돈으로 함께 투자한다고 가정할 경우, 실제 운용사의 공동투자 여부와 비율은 펀드마다 다릅니다. 이 이름들을 월급명세서 옆에 놓아 보면 낯설지 않습니다. 연기금과 보험사, 공제회는 가입자에게 지급할 연금·보험금 등을 마련하기 위해 다양한 자산에 투자하는데요. 그 투자 대상에 부동산펀드가 포함될 수 있고, 펀드가 빌딩에 투자하면 그 자금의 일부가 부동산으로 흘러가는 것이죠 이들이 빌딩을 좋아하는 이유는 돈의 '유통기한'에 있습니다. 연금과 보험금은 수십 년 뒤 가입자에게 돌려줄 돈이라 당장 꺼내 쓸 일이 없는데요. 빌딩은 주식처럼 오늘 사서 내일 팔기 어렵지만 임대료가 꾸준히 들어오기 때문에 오래 묵혀도 되는 돈을 묶는 데 좋습니다. 결국 '빌딩 매각' 기사 속 계원 명단을 끝까지 따라가면 그 끝에 내 월급명세서의 한 줄이 닿아 있을 수도 있다는 얘기죠. 절반은 빚…갭투자와 닮은꼴 그런데 빌딩값을 계원들 돈으로만 치르지는 않습니다. 앞서 예시를 든 빌딩도 투자자 돈 500억 원에 대출 500억 원을 얹어 샀죠. 전세 끼고 집을 사는 갭투자와 뼈대가 같습니다. 빚을 내는 이유는 간단합니다. 이 빌딩이 임대료에서 운영비를 빼고 1년에 50억 원(순영업소득, NOI)을 번다고 해보죠. 대출 500억 원의 이자가 연 4%일 경우 20억 원인데요. 반면 이자를 내고 남은 30억 원을 내 돈 500억 원으로 나누면 수익률은 6%가 됩니다. 빚 없이 1000억 원을 다 내고 샀다면 5%에 그쳤을 겁니다. 다만 이는 세금과 각종 비용 등을 제외한 단순 계산입니다. 이 지렛대는 반대로도 똑같이 작동합니다. 금리가 4%에서 6%로 오르면 이자는 30억 원으로 늘어나고 손에 남는 돈은 20억 원까지 줄죠. 건물값도 흔들립니다. 상가 분양 광고에서 '연 수익률 6% 보장' 같은 문구를 본 적 있으실 텐데요. 수익형 부동산은 이렇게 '1년에 몸값의 몇 %를 버느냐'로 가격이 매겨집니다. 이 비율을 자본환원율(Cap Rate)이라고 부릅니다. 여기 더해 금리가 오르면 사는 사람들도 눈높이를 올립니다. '예금 이자가 이만큼인데 5%로는 안 사겠다, 6%는 돼야 한다'는 식인데요. 그러면 1년에 50억 원을 버는 건물의 몸값은 1000억 원에서 약 833억원으로 내려갑니다. 건물이 버는 돈은 그대로인데 가격만 17% 꺼지는 셈이죠. 갭투자에서 집값이 떨어져도 세입자에게 돌려줄 전세금은 그대로입니다. 똑같이 몸값이 낮아져도 은행에 돌려줄 돈 500억 원은 그대로죠. 때문에 투자자 몫은 500억 원에서 약 333억 원으로 3분의 1이 사라집니다. 돈을 빌려준 은행도 이걸 잘 아는데요. 그래서 대출계약에 경고등을 두 개 달아둡니다. 하나는 주택담보대출(주담대) 때 듣던 LTV, 즉 건물값 대비 대출 비율인데요. 다른 하나는 DSCR로 건물이 벌어들이는 순영업소득이 대출 원리금 상환액의 몇 배인지를 보여주는 지표인데요. 대출계약에서 정한 기준을 충족하지 못하면 추가 담보나 상환, 대출 조건 조정 등을 놓고 은행과 협의해야 할 수 있습니다. 연료가 바닥나 차가 서기 전에 주유 경고등을 켜는 것과 같은 이치입니다. 이대로 대출 만기를 맞으면 새 대출로 갈아타기(리파이낸싱)도 어려워지고요. 건물주가 임대료를 잘 안 깎는 이유 공실이 늘어도 오피스 임대료가 좀처럼 내려가지 않는 데도 이유가 있습니다. 앞서 본 대로 건물값은 임대료로 매겨지거든요. 계약서상 임대료를 깎으면 그 숫자가 곧바로 건물 몸값과 다음 입주사와의 협상에 반영됩니다. 그래서 건물주들은 임대료는 그대로 두고 다른 걸 얹어주는데요. '처음 몇 달은 무료(렌트프리)'나 '인테리어 공사비 지원(TI)' 같은 식이죠. 헬스장이 월 10만 원 정가는 지키면서 '12개월 등록하면 3개월 무료'를 내거는 것과 비슷합니다. 시장 보고서가 계약서에 적힌 명목임대료와 이런 혜택을 반영한 실질임대료를 따로 내는 것도 이런 이유에서입니다. 명목임대료만 보면 시장이 버티는 것 같아도 실질임대료는 이미 내려가고 있는 거죠. 요즘 시장은 어떨까요? 이지스자산운용 관계자는 "명목임대료가 오르더라도 렌트프리나 TI 지원이 커지면 실질임대료 상승 폭은 제한될 수 있다"며 두 지표를 함께 봐야 한다고 설명했습니다. 그러면서 최근 서울 오피스 시장에서 신규 공급이 늘어나며 입주사 유치 경쟁이 붙으면서 일부 빌딩을 중심으로 렌트프리와 같은 혜택이 커지는 추세라고 부연하네요. 다만 권역과 건물마다 사정이 달라 시장 전체에서 일제히 늘었다 보기는 어렵고 우량 오피스는 여전히 건물주에게 유리한 조건을 유지한다는 말도 보탰습니다. 정가는 그대로인데 '보너스 개월 수'를 늘리는 헬스장이 동네마다 다른 것과 마찬가지입니다. 팔린 날은 '계 깨는 날' 몇 년 뒤 그 빌딩이 다시 매물로 나오면 운용사가 어려워졌다는 뜻일까요? 업계의 시각은 다릅니다. 한 업계 관계자는 펀드 만기, 가치 상승에 따른 차익 실현, 포트폴리오 조정 등 매각 배경은 다양하다며 "매각 자체를 운용사 경영난과 연결하는 것은 적절치 않다"고 말했는데요. 부동산펀드는 처음부터 만기를 정해두고 출발하는 경우가 대다수라서 매각은 예정된 '계 깨는 날'에 가깝다는 얘기입니다. 다만 만기 전이라도 투자 전략이나 시장 상황에 따라 건물을 팔 수 있고, 반대로 만기가 다가와도 매각 시점이 조정될 수 있고요. 이 관계자는 매각 여부보다 처음 세운 전략대로 자산을 어떻게 굴렸고 투자자에게 어떤 성과를 돌려줬는지가 중요하다고 강조했습니다. 곗돈을 나눌 때도 순서가 있는데요. 1000억 원짜리 빌딩을 1100억 원에 팔았다고 가정하겠습니다. 매각대금에서 대출금과 매각 관련 비용 등을 먼저 정산하고 남은 돈을 투자자에게 분배합니다. 투자 원금을 돌려주고도 돈이 남는다면 그중 약정에 따라 배분되는 몫이 투자 이익이 되죠. 돈을 받는 줄은 대출 안에서도 다시 나뉩니다. 이 줄의 칸 하나하나를 트랜치(tranche)라고 부르는데요. 샴페인 타워를 떠올리면 쉽습니다. 술은 맨 위 잔부터 채워지고, 넘쳐야 아랫잔으로 흘러가죠. 돈도 마찬가지로 먼저 받는 선순위부터 채워진 다음 후순위, 마지막으로 지분 투자자 차례가 옵니다. 손실은 반대로 홍수처럼 맨 아래부터 차오르고요. 앞서 받은 대출 500억 원을 선순위 400억 원과 후순위 100억 원으로 나눌까요? 만약 빌딩이 450억 원에 팔리면 선순위는 400억 원을 다 받고 후순위는 50억 원만 건질 수 있습니다. 지분 투자자는 한 푼도 못 받고요. 먼저 받는 자리는 안전한 대신 이자가 낮고 나중 자리는 위험한 만큼 이자가 높은 이유인데요. 다만 후순위도 어디까지나 빌려준 돈이지 지분은 아닙니다. 성적을 매길 때는 CoC와 IRR이라는 두 가지 숫자를 많이 보는데요. CoC는 투자한 자기자본 대비 연간 현금수익의 비율이고, IRR은 투자금의 유입·유출 시점까지 고려해 계산한 연환산 수익률입니다. 같은 금액을 벌더라도 3년 만에 회수한 투자와 10년 만에 회수한 투자는 IRR이 달라지고요. 그럼 업계는 어느 성적표를 더 볼까요? 이지스자산운용 관계자는 "투자심의에서는 일반적으로 전체 투자수익성을 판단할 수 있는 IRR을 주요 지표로 활용한다"고 답했습니다. 다만 투자자 성격에 따라 무게가 달라진다는데요. 꼬박꼬박 배당을 받고 싶은 투자자는 CoC, 팔 때 남길 차익을 중요하게 여기는 투자자는IRR을 상대적으로 더 따지는 경향이 있다고 하네요. 물론 실제 판단에서는 어느 하나만 보지 않고 투자 위험과 현금흐름의 안정성까지 함께 따진다고 합니다. 중도에 돈을 빼기 어려운 것도 이 때문입니다. 빌딩은 주식처럼 필요한 만큼 잘라 팔 수 없거든요. 계원 몇이 한꺼번에 돈을 돌려달라고 하면 건물을 헐값에 넘겨야 하는데, 그 과정에서 입은 피해는 남은 계원들이 떠안게 됩니다. 계모임이 오래가는 비결은 결국 순서와 장부라고들 하죠. 누가 먼저 곗돈을 타는지 정해두고 그 돈이 어디 있는지 모두가 알 수 있으면 계주가 딴마음을 품기 어렵습니다. 수천억 원짜리 빌딩도 크게 다르지 않습니다. 곗돈을 따로 맡아두는 신탁회사, 받을 순서를 미리 정한 트랜치, 운용사에 지운 법적 의무는 모두 남의 돈이 섞인 거래에서 순서와 장부를 지키기 위한 장치인 셈이죠. /이슈에디코 김수경 기자/

오는 21일 개봉하는 연상호 감독의 신작 '실낙원' 기자간담회가 열렸습니다. 이날 자리에는 연상호 감독과 배우 김현주, 배현성이 함께했는데요. 실낙원은 9년 전 캠핑스쿨 버스 실종 사건으로 아들을 잃은 뒤 인공지능(AI) 프로그램 '낙원의 아이들' 속 어린 아들만 보며 살던 류소영(김현주 扮) 앞에 죽은 줄 알았던 진짜 아들 류선우(배현성 扮)가 돌아오면서 벌어지는 심리 스릴러입니다. 제51회 토론토국제영화제 스페셜 프레젠테이션 부문에 초청돼 상영 4회차 약 2300석이 전석 매진됐는데요. 올해 칸에 간 '군체'에 이어 연상호 감독이 다시 한 번 세계 무대에서 주목을 받게 된 셈이죠. 토론토국제영화제 소감에 대해 연 감독은 "토론토에서 좋은 반응과 함께 외신들도 깊은 질문을 해줘서 큰 감동을 받았다"며 "부산국제영화제(부국제)에서도 많은 관객이 깊게 봐줬는데, 개봉 후에도 흥행이 오길 바라고 있다"고 말했습니다. "한글만 알면 자기 이야기 쓰는 거야" 이날 가장 눈길을 끈 건 이 영화의 출발점이었습니다. 실낙원의 원안은 연상호 감독의 어머니가 연습장에 쓴 세 페이지짜리 글인데요. 연 감독은 그 사연을 먼저 소개했습니다. 명절에 어머니가 아들인 연 감독에게 "글 쓰는 게 쉬운 일이 아닌데 힘들겠다"며 걱정하더랍니다. 이에 연 감독은 "하나도 안 힘들다. 한글만 알면 자기 이야기 쓰는 거야"라고 답했더니 어머니가 그다음 명절에 정말 글 세 편을 써 오셨다는데요. 연 감독은 "그중 한 편이 기묘한 정서를 이끌었다"며 "매우 악한 아들과 그 아들을 매우 사랑하는 어머니의 심리, 그런 어머니의 선택까지 세 페이지에 담겨 있었다"고 회상했습니다. 첫 번째 대본의 제목은 '펑크'였고 두 번째 대본은 '블랙 인페르노'라는 제목을 썼는데, 이 버전은 오성은 작가의 소설로 먼저 출간됐습니다. 세 번째 버전은 실낙원이라는 제목의 영화로 등장했고요. "AI 시대에는 사색만이 살아남는다" 제목 실낙원이 담은 메시지에 대해 연 감독은 "뱀에 몸을 빌린 사탄과 낙원에서 쫓겨났지만 인간으로서 정체성을 갖고 낙원을 계속 그리워하는 인간을 담은 밀턴의 이야기에 집중했다"고 설명했습니다. 그러면서 '사색'이 존재하지 않는 AI 시대에서 사색 만이 살아남는다는 말을 보탰는데요. 그는 "우주에 풀리지 않는 블랙홀처럼 인간에게는 심연 속에 풀리지 않는 사색의 공간이 있다고 생각한다"는 소신을 내비쳤습니다. 지난 5월 '군체' 간담회에서 "AI 시대에 가장 인간다운 건 개별성"이라고 했던 연 감독이 이번엔 '사색'이라는 답을 들고 온 것이죠. 이번 작품 개봉에 앞서 제작사는 본편 세계관을 확장한 단편 네 편을 공개했는데요. 이는 모두 생성형 AI로 제작됐습니다. 이런 AI 작업에 대해 연 감독은 "AI는 보편성의 집합이라는 느낌인데, AI 작업이 예술이 되냐는 질문은 '보편성이 독창성이 될 수 있느냐'는 질문과 같은 느낌"이라고 짚었습니다. 그는 이 논쟁을 '다다이즘(1920년대에 일어난 관습적인 표준을 거부한 문예사조)'에 빗댔는데요. 마르셀 뒤샹이 변기에 '샘'이라는 이름을 붙여 작품을 내놨을 당시 공장 생산품이 예술이 될 수 있느냐는 논쟁이 붙었지만 곧바로 다다이즘으로 연결된 것처럼, 생성형 AI도 충분히 독창성으로 연결할 수 있는 예술로 발전할 수 있다는 게 그의 생각입니다. 사색 끝에 세상의 빛을 본 실낙원의 촬영은 14회차, 한 달가량 걸렸다고 합니다. 어머니의 이야기 속 심리를 깊게 탐구하자는 마음으로 시작해 영화를 하면서 친하게 지낸 사람끼리 '동아리' 활동하듯 모여 탄생한 셈입니다. AI라면 절대 느낄 수도, 할 수도 없는 것들이죠. 연상호 감독은 "'얼굴'과 마찬가지로 '실낙원'도 상업적 목적이 아니라 동아리 활동처럼 만든 영화"라며 "이런 동아리 활동이 재밌어서 마음 같아선 1년에 한 번씩 하고 싶다"고 애정을 드러냈습니다. 간담회 말미에 그는 관객에게 "제가 생각하는 궁극적인 영화는 끝난 순간부터 옆에 있는 사람과 새로운 이야기 나눌 수 있는 것"이라며 "실낙원이 충분히 그런 영화가 될 수 있다고 생각하고 그런 마음 때문에 단편 등을 통해 긴 시간 영화를 즐길 수 있도록 애를 썼다"는 말로 마무리했는데요. 실종 후 9년의 시간이 흘러 다시 만나게 된 어머니와 아들. 현실이라면 극적인 모자(母子) 상봉이란 감동적인 타이틀로 끝날 법한 이야기인데요. 현실과 달리 낯선 아들을 마주한 사실을 부정하고픈 어머니와 그런 어머니를 살기 어린 눈으로 바라보는 아들의 서사를 그려낸 실낙원은 오는 21일 전국 극장에서 개봉합니다. /이슈에디코 김수경 기자/

법무부 자료에 따르면 작년 말 기준 국내에 사는 외국인이 220만 명을 넘어섰는데요. 웬만한 광역시 인구를 훌쩍 뛰어넘는 규모입니다. 국내에 장기 체류하는 외국인은 매년 약 10%씩 늘고 있지만, 그들에게 은행 통장은 여전히 높은 벽입니다. 고객 확인이나 해외납세의무 확인 때문에 서류를 챙겨 영업점을 찾아가야 하는 경우가 많다는 게 이들의 불만이었는데요. 비대면으로 시도해도 절차가 애플리케이션(앱)에서 끝나지 않거나 한국어로만 안내가 나와 중간에 막히기 일쑤였습니다. 이 지점을 카카오뱅크가 파고들었습니다. 통장부터 체크카드, 해외송금, 다국어 상담 등 앱 하나에 국내 거주 외국인을 위한 종합 금융서비스를 내놓은 것이죠. 셀카 한 장이면 5분 만에 개설 "서류 떼러 갈 일 없다" 우선 카카오뱅크 '외국인통장'은 중국·베트남·일본 등 200여 개 국적의 만 19세 이상 외국인이면 누구나 만들 수 있습니다. 외국인 신분증과 본인 명의 휴대폰이 있다면 개설 전 과정을 5분 만에 진행할 수 있는데요. 재직증명서나 급여명세서, 거주자증명서 등 필수 서류도 앱에서 바로 제출할 수 있고요. 또 이 은행은 외국인 고객이 한국 주소를 적기 어려워한다는 점을 반영해 공공 마이데이터를 도입, 이름·국적·주소·직업을 자동 입력하도록 절차를 간소화했습니다. 한국 생활에 필요한 기능도 챙겼는데요. 비자 연장에 쓰이는 잔액증명서와 거래내역서는 카카오뱅크 앱 내 '증명서 발급' 메뉴에 따로 모아뒀습니다. 통장 화면에는 원화 잔액과 함께 9개 통화로 환산한 금액이 뜨기 때문에 바로 익숙한 돈 단위로 잔액을 확인할 수 있습니다. "외국인이라고 다른 혜택 줄 이유 없다" 국내 고객과 동일 혜택 선사 배정호 카카오뱅크 외국인고객캠프장은 "한국 앱과 외국인 앱 분리할 경우 장기적으로 서비스 격차 커질 수밖에 없다"며 "구분하지 않고 외국인에게도 기존 앱을 그대로 적용해 출시한 덕분에 동시에 50개가 넘는 서비스 한 번에 오픈할 수 있게 됐다"고 설명했습니다. 여기 더해 외국인 고객의 이체와 현금자동화입출금기(ATM) 입출금 수수료는 국내 고객과 똑같이 조건 없이 면제입니다. 모임통장과 파킹통장인 '세이프박스'에도 가입할 수 있는데요. 외국인통장은 1인당 최대 2개까지 개설 가능합니다. 체크카드는 국내 고객이 쓰는 '프렌즈 체크카드'를 그대로 제공합니다. 이는 국내 장기 거주 외국인의 결제 트렌드가 한국인과 다르지 않다고 판단에서 이뤄졌는데요. 우선 국내 전용으로 발급하고 연말에는 해외 결제가 가능한 버전도 추가할 예정입니다. 신용카드 서비스도 구현했습니다. 외국인 개인 고객은 카카오뱅크가 신한카드와 협업해 출시한 PLCC(상업자표시신용카드) 상품인 '카카오뱅크 착붙 신한카드', 개인사업자 고객은 '개인사업자 제휴 신용카드'를 발급받을 수 있습니다. '신용카드 혜택 비교하기' 서비스도 국내 고객과 똑같이 누릴 수 있습니다. 가장 손이 많이 간 서비스는 해외송금입니다. '보내기'는 한패스와 제휴해 약 200개국, 50여 개 통화를 지원하는데요. 미국·중국·베트남 등 주요 국가는 송금 수수료가 없습니다. 카카오뱅크 앱에서 한패스 회원가입을 거치면 다른 앱으로 넘어갈 필요가 없고요. '받기'는 카카오뱅크가 직접 제공하는데, 수취수수료 역시 국내 고객과 같이 조건 없이 전액 면제합니다. 기존 카카오뱅크 해외송금은 유럽·미국·호주·일본 등 20개국이 중심이었는데요. 은행 내부 조사 결과 정작 외국인 고객이 많이 찾는 곳은 중국·태국·우즈베키스탄 등이었다고 합니다. 그 간극을 메우려 200여 개국으로 판을 키운 겁니다. 이 외에도 국내 고객이 쓰던 'AI 스미싱 문자 확인'과 '명의도용 예방 서비스'도 그대로 이용할 수 있습니다. 'AI 검색' 'AI 이체' '매일 걷고 현금 받기' '서베이 참여하고 현금 받기' '국민비서' 등도 외국인 고객에게 열렸고요. "한국어 볼 일 없게" 구글+LLM 조합 특허 출원 예정 카카오뱅크는 상품 가입부터 고객 문의 채널까지 모든 화면에 다국어 인공지능(AI) 번역을 적용했습니다. 현재는 영어·중국어·베트남어를 지원 중이며 오는 2027년까지 지원 언어를 7개로 늘린다는 게 카카오뱅크의 설명입니다. 언어 제공 방식은 독특한데요. 자체 개발 기술은 아니고 거대언어모델(LLM)로 미리 번역해 둔 언어팩을 내려받은 뒤 단말기에 기본 내장된 구글 번역을 함께 돌리는 구조라고 합니다. 앱을 켜는 순간 고객이 설정한 언어로 바로 진행되는 식이죠. 배정호 외국인고객캠프장은 "AI가 가장 잘하는 게 번역인 만큼, 이미 잘하는 기술을 다층 구조로 쌓았다"며 관련 특허를 준비 중이라고 밝혔습니다. 약관이나 상품설명서가 잘못 번역되면 어떡하느냐는 질문에 대해 배 캠프장은 "사람이 번역한 결과와 여러 AI의 번역을 함께 활용해 완성도를 높이는 구조"라고 답했습니다. 개념검증(PoC) 과정에서는 번역원의 전문 번역가와 비교했을 때 AI가 금융 지식을 바탕으로 더 맥락 있게 풀어낸 부분도 있었다고 하네요. 체류기간 끝나면 거래 차단…소비자 보호 프로세스 준비 완료 가입이 빠르면 보안이 허술한 게 아니냐는 우려는 늘 따라붙습니다. 카카오뱅크가 가장 신경 쓴 부분도 여기라고 하는데요. 배 캠프장은 "인증 기술도 빠짐없이 외국인 전용으로 만들어서 적용했다"며 "휴대폰 보안 서비스 등 외국인의 안전한 서비스도 도모했다"고 알렸습니다. 계좌 개설이 편리하다는 건 매우 안정적인 인증 및 보안 프로세스가 탑재됐다는 얘기라는 겁니다. 더불어 '외국인 체류기간 관리 프로세스'도 신설해 체류기간이 만료되면 거래를 단계적으로 차단합니다. 이미 본국으로 돌아간 사람의 계정이 계속 사용될 시 즉시 거래를 제한하고 안면인증을 다시 요구하는 방식이고요. 예적금은 내년, 대출은 아직…"수익보다 포용금융 우선" 예적금과 오픈뱅킹, 대출비교 서비스는 2027년에야 추가되는데요. 출시 시점에 통장과 세이프박스를 먼저 내놓은 이유는 외국인 고객이 꼽은 가장 큰 불편이었던 '통장 만들기'부터 해결하기 위해서였다고 합니다. 외국인 전용 대출은 아직 검토 단계도 아닙니다. 외국인은 체류 환경과 급여 체계, 적용받는 제도가 내국인과 달라 기존 신용평가를 그대로 쓰기 어렵다는 건데요. 별도 신용평가 모델과 인프라가 먼저 갖춰져야 한다는 입장입니다. 수익 목표나 손익분기 시점은 정해두지 않았습니다. 배정호 외국인고객캠프장은 "수익적인 관점보다는 외국인의 불편과 불안을 덜어주자는 포용적 관점에서 출발했다"며 "고객이 많이 써주면 월간활성이용자(MAU) 같은 지표는 따라올 것"이라고 말했습니다. 중장기적으로는 외화통장과 연계해 급여를 받고 원하는 시점에 환전해 해외로 보내는 그림까지 구상하고 있다는데요. 해외 사업과의 연계는 일단 국내 체류 외국인 전용으로 시작해 장기적으로 방한 외국인과 재외국민까지 넓힐 계획입니다. 마지막으로 배 캠프장은 서비스 출시 소회를 밝혔습니다. 그는 "사전 베타 테스터 모집 공고를 올리자마자 하루 만에 수백 명이 몰렸고 보상이 필요 없으니 불편한 점을 이야기하고 싶다는 신청자가 많았다"고 회상했는데요. 그러면서 "한국에 사는 외국인의 불편이 그만큼 많았다는 뜻인 동시에, 좋은 금융에 대한 열망을 확인한 순간이었다"고 돌아봤습니다. 통장이라는 첫 관문을 5분으로 줄인 카카오뱅크. 예적금도 대출도 아직 빈칸으로 남아 있는 상황에서 220만 외국인의 '주거래 은행' 자리를 가져갈 수 있을지 지켜볼 일입니다 /이슈에디코 김수경 기자/